Você sabia que para investir em um imóvel você não precisa necessariamente comprar um? Com os fundos imobiliários (FIIs) Isso se torna possível.
Ao colocar seu dinheiro em um FII, você estará investindo seu dinheiro de forma indireta, ou seja, o dinheiro estará sendo alocado pelo gestor do fundo.
É ele quem administra o capital dos diversos investidores que aplicaram seu dinheiro nesse fundo.
Esse é um jeito fácil, inteligente, prático e rentável de investir em imóveis sem necessariamente comprar um.
Dessa forma você consegue aproveitar todos os benefícios sem se preocupar com alto investimento inicial, taxas e os demais processos bastante burocráticos.
O que são fundos imobiliários
Os fundos imobiliários são uma união do capital de diversos investidores com o objetivo de aplicar esse dinheiro no mercado de imóveis.
Dessa forma, quem investe adquire pequenos pedaços (as chamadas cotas) que são proporcionais ao dinheiro investido.
O gestor desse fundo vai usar o dinheiro para adquirir imóveis como galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas, entre outros negócios relacionados.
Assim, de forma indireta você vai ser um pequeno sócio desses imóveis e vai receber uma pequena parte do lucro que vem dos alugueis, e se o valor do imóvel subir, você também ganha.
Esse é um tipo de investimento que está ficando muito popular atualmente.
Você sabia que o número de investidores de Fundos Imobiliários tem crescido bastante ao longo dos meses desde 2016?
De acordo com dados da Bolsa de Valores do Brasil (B3), de dezembro de 2019 até dezembro de 2020 o número de investidores cresceu de 645mil para 1,172 milhão e permanece crescendo constantemente.
Veja a seguir por que as pessoas estão investindo em FIIs.
Imóveis ou Fiis, qual investir?
Como já disse anteriormente, os Fundos de Investimentos Imobiliários (Fiis) tendem a ser mais fáceis de investir por que não necessitam de um capital alto para começar.
Por exemplo, existem muitos FIIs base 10, ou seja, custam perto de R$ 10,00 reais, o que os torna mais acessíveis a todo tipo de investidor, desde iniciante ao avançado.
Imagina aí, para investir em um imóvel convencional será preciso um investimento consideravelmente alto para começar
Além disso, em muitos casos, você não conseguirá pagar à vista e acabará recorrendo a um financiamento, o que reduz significativamente o rendimento obtido.
Além disso, você ia ter que falar com corretores, visitar os imóveis para checar fatores importantes como a segurança, a localização e outros fatores importante.
Depois de adquirir o imóvel, o próximo passo seria encontrar um inquilino que pague o aluguem em dia e que cuide bem do seu imóvel, o que não seria uma tarefa fácil.
Ainda tem a chance de não encontrar um morador e ter que passar um tempo bancando as taxas com dinheiro do seu bolso.
Mesmo assim, os imóveis são bons investimentos para quem conhece bem os riscos e consegue fazer do jeito certo.
Desse modo, os imóveis podem ser um atividade muito lucrativa no Brasil desde que faça do jeito certo e principalmente, por meio de fundos imobiliários.
Agora vamos conhecer os seus tipos.
Conheça os tipos de fundos imobiliários
Basicamente, os FIIs podem ser divididos em três tipos, sendo que todos possuem suas atividades ligadas ao mercado de imóveis. Veja abaixo suas categorias.
Fundos de tijolo
Nessa categoria estão presentes a maioria dos fundos.
Basicamente, ela representa os imóveis físicos, ou seja, o gestor do fundo pode comprar ou construir um imóvel com o objetivo de lugar para receber uma renda mensalmente.
Esse tipo de negócio gera uma boa renda passiva para os cotistas, que por sua vez, não precisam ter nenhum trabalho para receber o valor.
É importante ressaltar que existem FIIs voltados para diferentes seguimentos, o que permite diversificar sua carteira para ter mais segurança.
Por exemplo, você pode investir no setor de varejo aplicando em fundos que mantem shoppings e lojas funcionando, o mesmo vale para os demais setores (Agências de bancos, Lajes corporativas, Galpões industriais, Hotéis, entre outros).
São várias as opções, então faça uma busca detalhada para encontrar a que mais lhe agrada.
Fundos de Desenvolvimento
O objetivo desses fundos não está relacionado com renda passiva, eles consistem na compra de terrenos para construir imóveis e depois vende-los de forma que tenha lucro.
Esses tipos de FIIs costumam ser mais arriscados por conta do processo de gerenciamento da obra que não é fácil e pode ocorrer algumas complicações.
Mas, funciona como uma balança, da mesma forma que são arriscados, seu potencial de ganho também é aumentado.
Ainda assim, existem poucos fundos de desenvolvimento no mercado.
Fundos de Papel
Essa também é uma boa opção. Os fundos de papel geralmente investem seu capital em títulos imobiliários, ou seja, o FII adquire ativos de renda no setor imobiliário.
Pensa assim, ao invés de um fundo de papel comprar imóveis, ele compra títulos ligados ao mercado imobiliário, como por exemplo:
- Letras de crédito imobiliário (LCI);
- Letras hipotecárias (LH);
- Lotas de outros fundos imobiliários;
- Certificados de recebíveis imobiliários (CRI);
Quais os riscos ao investir em fundos imobiliários
Como se trata de renda variável é importante que você se atente aos riscos presentes nela.
1. Risco de mercado
Esse é um risco muito comum quando falamos de renda variável, que como o nome sugere, pode ocorrer algumas oscilações na cotação do fundo imobiliário (FII).
Dessa forma, pode ocorrer de no momento que você decidir vender suas ações o mercado pode estar precificando abaixo do valor que você comprou.
2. Risco de inadimplência e vacância
Esse risco está relacionado aos fundos de tijolo, que como falei anteriormente, são baseados em imóveis reais.
Basicamente, pode ocorrer de um determinado imóvel ficar sem inquilinos por um período, o que pode ocasionar na diminuição do valor do aluguel.
Como a maioria dos fundos de tijolo possuem vários empreendimentos, esse risco acaba sendo diminuído, porem é importante que se atente a ele.
3. Risco estruturais
Por mais que imóveis passam uma sensação de segurança, também possuem diversos riscos estruturais na construção e na manutenção de empreendimentos.
Por exemplo, pode ocorrer um incêndio, um desabamento, entre outros desastres que afetam diretamente na rentabilidade de um FII.
Existem mais riscos, porem, não vou me aprofundar muito para que o conteúdo não fique muito extenso.
Caso queira se aprofundar mais, recomendo o artigo “Tudo sobre Fundos Imobiliários (FIIs): conheça e invista em imóveis” da XP investimentos.
Como escolher um bom FII
Para montar uma carteira sólida de fundos imobiliários, é essencial analisar alguns critérios que ajudam a avaliar se vale ou não a pena investir em um determinado FII.
1. Portfólio
O primeiro critério é observar quais ativos compõem o fundo — isso inclui avaliar os imóveis ou os papéis que fazem parte da carteira desse FII.
Vale ressaltar que imóveis bem localizados e de boa qualidade geralmente são mais fáceis de alugar ou vender.
Por exemplo, um galpão antigo que não passou por reformas ou está com alguma pendencias jurídicas não vale muita coisa.
2. Veja se o preço está justo
Você pode descobrir isso dividindo o preço da cota pelo valor patrimonial do fundo. Se o resultado for 1, isso indica que a cota está sendo negociada a um preço justo.
Mesmo assim, é importante ressaltar que um fundo barato nem sempre é uma oportunidade, pode haver uma razão não muito ruim para estar sendo vendido abaixo do preço.
Da mesma forma, quando um fundo é negociado acima do preço justo, isso também pode representar uma boa oportunidade de investimento.
Por isso, é importante que você converse com um assessor ou alguém que entenda mais do assunto para poder saber se é uma oportunidade ou uma furada.
3. Gestão do FII
Por mais que a rentabilidade passada de um fundo não representa qual será a rentabilidade futura, ainda assim, é importante entender quem é o gestor desse fundo e seu histórico de rendimentos.
Dessa forma, é possível analisar o desempenho do fundo em diversas situações de mercado e ver como o rendimento se comporta.
Então, tire um tempo para analisar as estratégias que a gestão está utilizando, busque os dados de desempenho no site da CVM.
4. Dividend Yield
O dividend yield (DY) representa a taxa de retorno do fundo, ou seja, se você investir um determinado valor, quanto vai voltar para você como rendimento.
A conta é bem simples, basta dividir o valor dos rendimentos pelos das cotas do fundo. Você pode fazer a conta usando uma base mensal ou anual.
Com esse indicador é possível comparar fundos imobiliários, dessa forma você vai poder escolher o que mais lhe agradar.
O mesmo calculo também pode ser usado em ações que pagam dividendos ou em alguns casos, em produtos de renda fixa.
Conclusão
Agora que você sabe melhor o que são fundos imobiliários e para que eles servem, está na hora de começar a investir dinheiro neles.
Você não precisa investir muito, pode começar com apenas R$100 por mês.
Comece pelos fundos com cotas a partir de 10 reais, pois eles são mais acessíveis e facilitam a diversificação da sua carteira.
Vai por mim, não importa a quantia que você investir, o importante é começar.
Se ficou alguma dúvida pode deixar aqui nos comentários, ficarei feliz em responder.
Tchau e até a próxima.
